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成本法(cost approach):价值 = 土地价值 + 重建成本 - 各类折旧(物理、功能、外部)。适合新建、特殊用途或缺乏可比交易的物业,是价值上限参考。
比较法(sales comparison approach):用近期、同区、相似物业的成交价,按面积、位置、新旧等因素调整。适合活跃市场的标准物业。
要点:三种方法结果应互相印证,差异大要查假设。
易错点:老旧物业的外部(经济性)折旧最难量化;比较法要求交易足够近、足够可比,否则调整主观性大;成本不等于市场价值。
你遇到过哪种物业最难找可比案例?
比较法(sales comparison approach):用近期、同区、相似物业的成交价,按面积、位置、新旧等因素调整。适合活跃市场的标准物业。
要点:三种方法结果应互相印证,差异大要查假设。
易错点:老旧物业的外部(经济性)折旧最难量化;比较法要求交易足够近、足够可比,否则调整主观性大;成本不等于市场价值。
你遇到过哪种物业最难找可比案例?